Холдинг, который лопнет

 Как может квартира без внутренней отделки на Оболони стоить дороже квартиры во Флориде - со встроенной мебелью, централизованной системой кондиционирования, джакузи и оптоволоконным подключением к интернет? Доколе будет расти в цене жилье в столице (а значит и по всей Украине?

Мои коллеги, в декабре 2006 года провели анализ цен на недвижимость в европейских столицах и были, мягко говоря, удивлены:

 

Существенный рост цен на столичное жилье начался в 2000 году, после того, как 27 июня 1999 года появился на свет Указ Президента №735/99 «О проведении эксперимента в жилищном строительстве на базе холдинговой компании «Киевгорстрой». Указ, подписаный Леонидом Кучмой, преследовал вполне благую цель привлечение средств граждан и субъектов предпринимательской деятельности на долгосрочные жилищные вклады с последующим их направлением на долгосрочное кредитование строительства жилья для населения, под залог этого самого жилья. Попросту говоря развить жилищное строительство, на которое, на тот момент, не было денег ни у государства, ни у банков. Развить за счет налогоплательщиков.

Вполне здравая, с точки зрения экономической науки, идея должна была быть опробована с 1 июля 1999 по 1 января 2001 года. Тем же Указом создавался наблюдательный совет для контроля за деятельностью и оценки результатов 1999 года. 25 ноября распоряжением КМ Украины №1289-Р за подписью Валерия Пустовойтенко был создан такой совет, в который, среди прочих, вошли Юрий Ехануров и Владимир Поляченко.

 

Владимир Поляченко возглавляет «Киевгорстрой», а Юрий Ехануров с 1967 по 1988 год работал в системе «Киевгорстроя», пройдя путь от мастера до Заместителя начальника по экономическим вопросам.

Свободных средств на покупку жилья в столице у населения всея Украины оказалось больше ожидаемого. И уже с 2000 года цены на жилье начали расти, а эксперимент набирать обороты. С годами аппетиты чиновников растут многократно, что, в свою очередь стимулирует рост цен. Кроме того, в подобном росте кровно заинтересованы многочисленные агентства недвижимости, создающие, пусть и не сильный, но постоянный информационный фон о предстоящем их повышении.

 

Рост цен стимулировал создание ажиотажного спроса на жилье, как на привлекательный объект инвестиций. В результате стали расти объемы строительства и количество занятых в этой сфере. Денег опять стало не хватать, и с 2003 года Верховной Радой принимается целый ряд законов, регулирующих вопросы ипотечных отношений, финансирования жилищного строительства и рефинансирования ипотечных активов путем выпуска ипотечных ценных бумаг, а также привлечения средств физических и юридических лиц с целью финансирования строительства.

В наши руки попал интересный документ, датированый началом прошлого года, который был направлен Госфинуслуг в адрес Минэкономики, и который проливает свет на механизм искусственного вздувания цен на жилье. Этот документ был составлен во исполнение поручения Министра Кабинета Министров Украины Богдана Буцы.

Богдан Буца возглавлял Львовский ФГИ в то время, когда Юрий Ехануров возглавлял ФГИ Украины. По свидетельствам некоторых коллег, Богдан Эммануилович является «серым кардиналом», благодаря которому приватизируемое имущество Львовской области попадало в «нужные» руки.

Госфинуслуг вчитался в текст Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, связаные с проведением эксперимента в жилищном строительстве на базе холдинговой компании «Киевгорстрой». Ответ маститого экономиста, тогдашнего Председателя Госфинуслуг Виктора Суслова шокировал своей откровенностью и жесткостью оценок. В документе прямо сказано, что Госфинуслуг и ранее не поддерживала этот законопроект, поскольку им предусмотрены льготные условия для некоторых участников рынка. В документе, в частности сказано: «Предусмотренная Законом схема удерживается на рынке лишь за счет неоправданного повышения цен на недвижимость, а также, предусмотренного этим Законом освобождения от налогообложения. Эта схема сфокусирована на доход, который можно получать лишь при росте цен на объект недвижимости Но в условиях, когда цены на недвижимость стабилизируются или начнут снижаться, лица, вложившие средства в фонд банковского управления (ФБУ) жилищный, детский или пенсионный, не только не смогут получить доход но и вообще вернуть свои вклады». Каково?!

Мало того, принятый Закон противоречит статье 42 Конституции Украины, призывающей государство обеспечивать защиту конкуренции в предпринимательской деятельности и не допускать злоупотреблений монопольным положением. Более того, формулировка самого понятия «жилье» в Законе противоречит такому же понятию в Гражданском кодексе! Если Кодекс утверждает, что «жилье физического лица жилой дом, квартира, иные помещения, предназначенные и пригодные для постоянного проживания», то в Законе «жилье» - «имущественные права на жилье, строительство которого не завершено». Улавливаете разницу? Согласно Закону пострадавших от «Элита-центр» не существует, ведь у них есть имущественные права, а следовательно жилье!

Заключительный абзац документа недвусмыслено намекает на причины постоянного повышения цен на жилье: «Цель этой схемы видится в привлечении средств населения в ФБУ (фонды банковского управления) для направления их на выкуп ценных бумаг, возможно, эмитированных самим уполномоченным банком или связанным с ним эминтентом, с целью рефинансирования осуществленного «Киевгорстроем» строительства жилья, которое потом получает в собственность посредник-арендодатель, с дальнейшей реализацией этого жилья через аренду с выкупом. При этом участники эксперимента освобождаются от налогообложения и получают существенные прибыли путем наращивания цены на жилье на каждом этапе схемы за счет не ограниченных Законом вознаграждений и благодаря своему монопольному положению на рынке».

Скорее всего, именно этот документ, вскрывший истинные причины несуразных цен на жилье, стоил Виктору Суслову кресла руководителя Госфинуслуг. Не зря же Ехануров собственноручно написал в (процессуально независимый) Верховный суд письмо о том, как именно следует рассматривать кадровые конфликты с Кабинетом министров. Дело в том, что Суслов воспротивился своему ничем не обоснованному увольнению и взялся доказать это в суде. Тогда-то глава правительства и решил своим письмом дать урок трактования законов Верховному суду. «ТЕМА» писала об этом дичайшем случае ранее.

Но сейчас не об этом. Самое грустное в том, что анализ и прогнозы рынка жилищного строительства, сделанные Гсфинуслуг под предводительством Суслова, остались не востребованными. Но от этого они не перестали быть верными. И события последнего времени подтверждают их правильность, о чем свидетельствуют и выводы независимых экспертов:

«В таких условиях на столичном (и не только) рынке доходно резвятся спекулянты, которые создали в столице настоящую систему по выкачиванию денег из своих соотечественников. Казалось бы, чего проще. Спекулятивный пыл можно в значительной мере остудить разумно созданной системой налогообложения, предусматривающей повышенные ставки налогов для граждан, увлекающихся неоднократной скупкой-перепродажей квадратных метров. Однако некоторые законодательные нормы, введенные в действие в начале этого года, похоже, окажутся как всегда не слишком эффективными.» - («Зеркало недели»)

Но пророков в родном отечестве никогда не любили. И поэтому ценовую ситуацию на рынке жилья пытаются «привязать» к совершенно иным тенденциям: «Темпы роста цен на жилье в столице замедляются с октября из-за уменьшения платежеспособного спроса на апартаменты и остывание рынка недвижимости в США, Израиле и Москве», - цитируют аналитиков «Подробности». Таким образом, во всем, как оказывается, виновно не монопольное положение на рынке недвижимости «Киевгорстроя» с  его «пирамидальной» идеологией, а такие далекие от нас американо-израильские аппартаменты С таким же успехом можно привязать стоимость киевского жилья к колебаниям на рынке древесины в Южной Америке.

Но никто не желает обращать внимание на тревожные звоночки, предвещающие грандиозные потрясения для целой отрасли: эксперты отмечают, что один из крупнейших игроков столичного рынка недвижимости с начала января распродает жилье, которое придерживал к весеннему росту цен

---