Квартирная рулетка: делайте ставки, господа застройщики

1. Инвестиционные договоры

Это те самые договоры, по которым работала печально известная «Элита-Центр». Сюда же можно отнести договоры поручения, договоры о совместном долевом участии, о паевом участии в строительстве, о паевом строительстве. Объединяет их то, что в каждом из этих случаев инвестор передает деньги непосредственно компании-застройщику.

На сегодня заключение подобных договоров запрещено украинским законодательством. Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» четко гласит: «объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование возведения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление». Таким образом, заключение подобных договоров сегодня находится фактически вне правового поля. Именно поэтому инвестиционные договоры возглавили наш рейтинг самых опасных инструментов инвестирования в строительство.

Хотя, говоря по правде, сами по себе инвестиционные договоры не так уж страшны. Они вполне исправно работали на рынке много лет. Ведь фонды финансирования строительства начали создаваться лишь после 2003 года, когда был принят соответствующий закон. Пик выпуска целевых строительных облигаций пришелся на 2006 год. А все, что было построено до этого времени, строилось преимущественно благодаря привлечению средств через инвестиционные договоры.

Конечно, риски существовали всегда. Прежде всего, из-за того, что в украинском законодательстве не было четко определено понятие «инвестиционный договор». Поэтому каждая строительная компания «стряпала» его исходя из собственных пожеланий. Как результат, граждане сталкивались с несвоевременным возведением домов и существенным увеличением стоимости квадратного метра жилья. Естественно, не было у инвестора и никаких возможностей контролировать выполнение застройщиком своих обязательств.

В результате довольно часто средства инвесторов использовались не по назначению. Например, на закупку новых земельных участков. Проще говоря, собрав деньги с инвесторов, компания вкладывала их не в строительство дома, а в покупку нового земельного участка. Ведь земля в Киеве дорожает с каждым днем, и «прихватив» сразу побольше, строители надеялись сэкономить. Однако это уже классическая пирамида. И рано или поздно хотя бы одна из них должна была рухнуть.

По иронии судьбы, решающую роль в этом сыграл украинский парламент. 15 декабря 2005 года был принят Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины». Это именно тот документ, который запретил заключение инвестиционных договоров. Собирать деньги с новых инвесторов стало невозможно. И в середине февраля 2006 года (то есть ровно через два месяца) широкая общественность узнала о крахе «Элиты-Центр».

Тем не менее, некоторые строительные компании (особенно мелкие и особенно за пределами столицы) продолжают привлекать средства граждан посредством заключения разнообразных договоров. Наиболее креативно к этому вопросу подошли в Одессе. Если вы когда-то интересовались недвижимостью Южной Пальмиры, то наверняка обратили внимание на обилие предложений аппартаментов. На вопрос о том, с какой это стати не отличающиеся ничем особым квартиры именуются аппартаментами, одесские строители честно отвечают: «Да там и ДБНы другие, и фонды финансирования строительства создавать не нужно».

 

2. Строительные облигации

Строительные облигации один из немногих разрешенных на сегодняшний день механизмов привлечения средств в жилищное строительство. Тем не менее, это вовсе не означает, что такой инструмент является надежным и гарантирует инвестору хоть какую-то защиту. Скрупулезный анализ позволяет сделать вывод, что инвестирование через строительные облигации еще более рискованное дело, чем заключение инвестиционных договоров.

Суть «облигационной» схемы сводится к следующему. Строительная компания выпускает беспроцентные целевые облигации, погасить которые обязуется жилой площадью. При этом одна облигация равняется определенному количеству квадратных метров. Облигации продаются, а на вырученные от продажи средства компания-застройщик возводит жилье. После этого компания «выкупает» у инвесторов облигации, передавая взамен них построенные квартиры.

Однако совершенно недавно рейтинговое агентство «Кредит-рейтинг» (оно присваивает кредитные рейтинги облигациям, как этого требует закон) сделало почти сенсационное заявление. Оказывается, 94% всех целевых строительных облигаций, выпущенных в 2005-2006 годах, имеют рейтинги спекулятивного уровня по национальной рейтинговой шкале, что свидетельствует о повышенном риске невыполнения эмитентами своих обязательств. И уже первые массовые погашения целевых облигаций, запланированные на 2007-2008 годы, могут привести к дефолту ряда эмитентов.

Говоря человеческим языком, целый ряд строительных компаний могут попросту обанкротиться. И вот тут начинается самое интересное. Как отмечают юристы, если компания, навыпускавшая строительных облигаций, вдруг объявит себя банкротом, размер ее ответственности перед покупателями облигаций будет ограничен лишь уставным фондом компании. А его размер может оказаться (и скорее всего окажется) в тысячи раз меньше, чем сумма, на которую были выпущены облигации. То есть деньги инвесторам уже никто не вернет.

Однако, это далеко не единственная опасность. Даже если дом будет достроен, на что компания-застройщик обменяет ваши облигации, не известно. Ведь в строительных облигациях не указывается конкретный адрес жилья, приобретаемого инвестором. Проще говоря, ни определенное количество комнат, ни определенный этаж, ни, скажем, размер кухни, ни даже определенный жилой дом вам не гарантирован. Все, что должен строитель это какое-то количество квадратных метров, на которое инвестор накупил облигаций.

Правда, большинство компаний предлагают своим клиентом заключить еще и договор резервирования определенной квартиры (как правило, после того, как инвестор приобрел облигаций на 30-50% стоимости квартиры). Однако проблема заключается в том, что в украинском законодательстве такая сделка не предусмотрена. Кроме того, как отмечают юристы, в таком случае обязательства застройщика предоставить конкретную квартиру прописаны в двух разных документах проспекте эмиссии облигаций и договоре бронирования что тоже является правовой коллизией.

Кроме того, инвестор не застрахован ни от постепенного подорожания жилья (то есть каждая следующая облигация может стоить все дороже и дороже), ни от срыва сроков строительства, ни от того, что собранные после продажи облигаций средства могут быть использованы не по назначению. Что касается сроков, то здесь в облигационной схеме есть еще одна серьезная проблема. Ведь для облигаций установлен конкретный период обращения. И после окончания этого срока застройщик уже не обязан погашать их квадратными метрами. Зато он может предложить инвестору денежную компенсацию, которая, естественно, осуществляется в размере номинальной стоимости облигаций. То есть той стоимости, по которой они были куплены. А если учесть, что за это время недвижимость может подорожать на 50-100% (в наших условиях это всего-то год-два), то последствия для инвестора могут оказаться плачевными.

 

3. Фонды финансирования строительства (ФФС)

На сегодняшний день инвестирование в строительство через ФФС считается самым безопасным для инвестора. И до недавнего времени (а именно до того самого Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 15 декабря 2005 года) он таким и был.

Согласно закону, ФФС это своеобразный посредник между инвесторами и застройщиками. Граждане передают в ФФС деньги, а компания, управляющая этим ФФС, заключает договор со строительной компанией и финансирует строительство.

Очевидное преимущество инвестирования средств через ФФС наличие контроля над процессом возведения жилья. Причем контроль осуществляется двухуровневый. С одной стороны, управитель ФФС контролирует соблюдение застройщиком оговоренных сроков сдачи дома, а также качество строительства, и в случае систематических нарушений со стороны строительной компании может попросту поменять ее. С другой стороны, за самим управителем ФФС следит Государственная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг. Она может потребовать заменить финансовую компанию, управляющую фондом, либо застройщика.

Однако и в работе с ФФС есть целый ряд недостатков. Во-первых, он так же, как и инвестиционный договор, не гарантирует инвестору, который вносит средства частями, неизменности цены квадратного метра. Кроме того, законодательные изменения привели к тому, что если раньше один ФФС мог финансировать только один объект строительства, то теперь ему разрешено инвестировать в сразу несколько домов. А это означает, что ФФС сможет перебрасывать средства от одного объекта к другому. Проще говоря, появляется риск превращения ФФС в ту же «пирамиду».

Среди прочих не очень приятных для инвестора изменений в законодательстве о ФФС отмена обязательного страхования ответственности застройщика за срывы сроков сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того, если раньше закон предусматривал возвращение средств доверителю ФФС по рыночной стоимости квадратного метра, теперь условия возвращения инвестиций определяются правилами ФФС.

 

Вместо послесловия

Подводя итоги, можно констатировать, что все без исключения механизмы инвестирования в жилищное строительство достаточно рискованны. Как минимум, инвестор рискует срывами сроков строительства и подорожанием объекта недвижимости. Максимум любой из перечисленных механизмов на деле может оказаться очередной строительной пирамидой.

Тем не менее, доходность недвижимости, находящаяся в последние несколько лет в пределах 60% годовых, в определенной степени оправдывала эти риски. С другой стороны, любой крупный скандал с обрушением одной из строительных пирамид может иметь практически непредсказуемые последствия для отечественного рынка недвижимости. Прежде всего, из-за высокой доли спекулятивного капитала в этой отрасли. Даже риелтеры уже признали, что на сегодняшний день он достигает 50%. Однако это справедливо в том случае, если говорить обо всем рынке в целом. Если же взять во внимание исключительно «первичку», доля спекулятивного капитала здесь окажется куда существеннее.

Ведь именно спекулянты, как правило, не боятся рисковать. А это, кстати, не только те люди, из-за которых, как принято считать, растут цены на недвижимость, а и те, благодаря которым, собственно, и ведется строительство. Ведь банки на сегодняшний день никакого участия в кредитовании строительства жилья не принимают. Капитала же самих застройщиков зачастую не хватает даже на возведение одного-единственного дома. Спекулянты же, вкладывая деньги в строительство жилья и, таким образом, предоставляя застройщикам бесплатные кредиты, по сути, «держат на себе» строительную отрасль.

Поэтому крушение еще парочки строительных пирамид может привести не просто к «падению доверия населения к инвестированию средств в жилищное строительство», но и к уходу капитала из строительной отрасли. Чем это грозит догадаться не сложно.