Земельный развод

Согласно дополнению 1 к Закону Украины О Государственном бюджете Украины на 2006 год поступления от продажи земли должны составить 898,1 млн. грн. С целью реализации этих планов, тем же законом были внесены изменения в Земельный кодекс Украины, Закон Украины О приватизации государственного имущества в части предоставления органам приватизации права продажи земельных участков, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации.

Все на продажу

Во исполнение указанных законодательных норм Фонд госимущества (ФГИ) Украины разработал проект Порядка продажи земельных участков государственной собственности, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации (далее Порядок), опубликованный для общественного обсуждения на сайте ФГИ 10 февраля 2006 года. Внимательное изучение данного документа наталкивает на выводы, что государство (либо кто-то от его имени) не прочь сыграть в игру, именуемую в народе лохотрон, когда лох соревнуется на импровизированном аукционе с подставным лицом, до тех пор, пока у него не закончатся деньги. А вот шансов выиграть у него практически нет. В нашем случае в роли лохов могут выступить собственники пакетов акций предприятий, земельные участки которых будут выставлены на продажу. Попробуем объяснить почему.

Итак, Порядком определяется процедура подготовки, организации и проведения отчуждения гражданам и юридическим лицам, признанным покупателями согласно статье 8 Закона Украины О приватизации государственного имущества земельных участков государственной собственности, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации.

Другими словами, покупателями могут быть граждане Украины, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица, зарегистрированные на территории Украины (за исключением тех, в имуществе которых доля государственной собственности превышает 25%), и юридические лица других государств.

Под земельным участком, на котором расположен объект, подлежащий приватизации, Порядок определяет один или несколько земельных участков, на котором (на которых) расположены объекты недвижимого имущества (целостный имущественный комплекс, здание, сооружение) или их совокупность, которые вместе составляют объект, подлежащий приватизации, или расположенное на нем хозяйственное общество, акции (пай, доля) которого подлежат приватизации.

Идем дальше. Согласно Порядку, объекты, подлежащие приватизации расположенные на земельном участке объекты государственной собственности, указанные в части первой статьи 5 Закона Украины О приватизации государственного имущества, не запрещенные к приватизации законами Украины. То есть, это имущество предприятий, цехов, производств, участков, других подразделений, которые являются едиными (целостными) имущественными комплексами, если в случае их выделения в самостоятельные предприятия не нарушается технологическое единство производства по основной специализации предприятия, из структуры которого они выделяются. Сюда же относятся объекты незавершенного строительства и законсервированные объекты, и самое главное акции (доли, паи), принадлежащие государству в имуществе хозяйственных обществ и других объединений и земельные участки, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации.

Ловкость рук

Порядк предусматривает, что продажа земельных участков осуществляется на аукционе, а также путем выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, являющиеся собственностью покупателей этих участков.

Также, земельные участки могут, в соответствии со статьей 127 Земельного кодекса Украины быть предложены для выкупа хозяйственному обществу, процесс приватизации которого не завершен, пакет акций (пай, доля) которого принадлежит государству и подлежит приватизации, при условии, что на этом участке расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности этого общества, и с учетом требований статьи 8 Закона Украины О приватизации государственного имущества и пункта 1.3 Порядка.

Здесь возникает первая проблема. Согласно части третьей указанной статьи 8 Закона Украины О приватизации государственного имущества, не могут быть покупателями юридические лица, в имуществе которых доля государственной собственности превышает 25%. К примеру, если акционерное общество захочет выкупить, согласно Порядку, землю, но государство владеет пакетом в 25%+1 акция этого общества, то общество уже не имеет право на приобретение земли.

Однако указанная проблема не самая главная в этом документе. Согласно Порядку, государство может выставить на продажу пакет акций любого размера, а вместе с ним и земельный участок, на котором расположено хозяйственное общество, акции (пай, доля) которого подлежат приватизации. С юридической точки зрения это бессмыслица, так как акции (доли, паи) не являются объектами недвижимого имущества и поэтому не могут считаться расположенными на земельном участке. Более того, сами хозяйственные общества не относятся к объектам приватизации, согласно статье 5 Закона Украины О приватизации государственного имущества.

Если Порядок в предложенном виде будет принят, то фактически это возвращение (в другой форме) к слегка подзабытой в последнее время реприватизации. Правда, если в схеме, предложенной раньше, основные игроки были известны заранее это государство и некие олигархи, приватизировавшие госсобственность за бросовую цену, то в нашем случае все будет намного сложнее. Например, на аукцион может быть выставлен 5%-ный пакет акций некоего успешно работающего предприятия, за 95%-ный пакет акций которого его нынешние собственники заплатили государству адекватную сумму. В итоге какой-то неизвестный дядя покупает эти 5% акций вместе с земельным участком, на котором расположено основное производство. Кстати, цена этого пакета без земельного участка грош в базарный день. С учетом состояния корпоративного законодательства акционеры-миноритарии могут получить какую-то пользу со своего пакета только в случае, если владелец контрольного пакета заинтересован в хороших финансовых показателях работы АО либо является альтруистом и не прячет реальную прибыль предприятия.

Но если вместе с таким 5%-ным пакетом хвостиком продается земельный участок появляется масса новых нюансов. Во-первых, можно задаться целью таким способом придушить конкурента. Ведь выкупив земельный участок, можно заставить собственника свернуть производство. Но даже, если на аукционе победить не удастся играя на повышении цены, можно вытрусить из собственника предприятия, расположенного на продаваемом земельном участке, все оборотные и не только средства.

Правда, Порядок предоставляет возможность выкупа земельных участков покупателями-собственниками расположенных на них объектов недвижимого имущества. Однако механизм выкупа выписан слишком обтекаемо и невнятно. Так, пункт 7.4 Порядка предусматривает, что орган приватизации, на основании предоставленных ему инициатором выкупа земельного участка документов, а также ведомостей государственного земельного кадастра, полученных от соответствующего органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, принимает решение о возможности выкупа земельного участка. А если не принимает? Ведь критерия принятия-неприятия решения нет. Есть также вопросы относительно оценки имущества. А что если предприятие будет несогласно с заявленными цифрами оценки? Слишком много нюансов, умелое использование которых чиновниками органов приватизации может основать два новых вида бизнеса приобретение земельных участков по нужной цене и реприватизация нужного предприятия.

Если Порядок продажи земельных участков государственной собственности, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации будет принят в предложенном ФГИ виде, Украина может смело забыть об остатках своей инвестиционной привекательности. Хотя, следует отметить, что власти сдержали свое слово не поднимать больше вопрос реприватизации. А зачем? Если есть более изощренная схема, в которой отсутствуют несговорчивые суды и никаких публичных дебатов. Правда эта схема смахивает на элементарный развод, но зато все по закону, все красиво, аукционы, игра нервов, удивленные зрители. Вот только вряд ли этот спектакль понравится иностранным инвесторам они хоть и часто идут на риск, но все же не любят надувательства на уровне государства.

Согласно Закону Украины Об основах государственной регуляторной политики в сфере хозяйственной деятельности, срок подачи предложений и замечаний к проекту Порядка закончился 12 марта. Так что в ближайшее время проект может быть подан на утверждение Кабинету министров Украины. Инвесторам как отечественным, так и иностранным, рискнувшим вложить деньги в приватизацию украинской собственности, остается только надеяться, что Кабмин не допустит принятия Порядка в предложенном виде, а инициатива отдельных чиновников ФГИ так и останется их сладкой мечтой, а не государственной политикой демократической Украины.

Источник: "Укррудпром"