Рынок жилья: строители покидают Киев

  Леонид Черновецкий не первый, кто обещал революцию на столичном рынке земли. О намерении продавать киевскую землю исключительно на аукционах впервые заявил еще в 2004 году его прешественник Александр Омельченко. Помнится, тогда киевский городской совет даже утвердил Концепцию предоставления прав на землю на конкурентных условиях. Планировалось, что любой земельный участок под строительство можно было получить только в результате аукциона или конкурса, причем касалось это как покупки участка, так и его аренды. Исключение должны были составить лишь застроенные участки и земля, предназначенная для строительства объектов за счет государственного или местного бюджетов.

Столичные СМИ не могли нарадоваться благому начинанию, особенно когда представители местной власти заявили, что в будущем намерены пойти дальше продавать на аукционах не земельные участки, а готовые инвестиционные проекты. Что означает: город сам решает, что и где ему нужно построить, после чего выбирает наиболее достойного «исполнителя». В результате земельные аукционы не только приносят в местный бюджет немалые средства (как свидетельствует мировой опыт - до 60% доходов бюджета), но и гарантируют, что в исторической части города, имеющей общемировое культурное значение, не вырастет, например, 100-метровый стеклянный «монстр». По крайней мере, так «у них».

У нас же наведение порядка на рынке земли до сих пор ограничивается громогласными заявлениями. К примеру, осенью прошлого года начальник Главного управления земельных ресурсов Киевской городской государственной администрации (еще со времен Александра Омельченко) Анатолий Муховиков радостно сообщил, что с начала проведения земельные аукционы принесли в киевский бюджет более 30 млн. гривен (около $6 млн.). Чтобы понять, много это или мало, отметим, что «неофициальные отчисления» за один-единственный участок в центре Киева, по слухам, могут достигать $1 млн.

Конечно, руководство Киевзема могло бы возразить мол, мы делаем только первые шаги! А дальше количество аукционов будет возрастать, следовательно, возрастут и поступления в бюджет. Однако позволим себе заметить, что «первые шаги» в этом направлении длятся уже четыре года (первый земельный аукцион в Киеве был проведен в 2003 году), а «второго» шага не видно по сей день.

Впрочем, такое развитие ситуации можно было прогнозировать изначально. Ведь из семнадцати земельных участков, выставленных на тот, самый первый аукцион, только четыре располагались на правом берегу Днепра, и ни одного в центральной части Киева.

С тех пор ничего существенно не изменилось. На последнем земельном аукционе, состоявшемся в январе этого года, из одиннадцати участков, объявленных к продаже, потенциальные покупатели нашлись только на два по улице Алма-Атинской 35-б (32 сотки под склады) и на перекрестке улиц Пушиной и Чернобыльской (5 соток под супермаркет). Причем продать удалось только второй из них, поскольку окончательная цена, предложенная потенциальными покупателями за первый участок, оказалась вчетверо ниже рыночной,  лот сняли с торгов.

Все это свидетельствует об одном на сегодняшний день киевские власти не готовы на деле переходить к прозрачным отношениям на рынке земли. Уж слишком финансово нецелесообразно для чиновников, естественно. Застройщикам же не остается ничего иного, как принимать существующие правила игры и искать «путь к сердцу» чиновников.

На самом деле покупка земельного участка через аукцион для строительных компаний вполне приемлема. Во-первых, это экономит время, поскольку оформление всей технической документации происходит перед проведением аукциона, и акт на право пользования землей выдается без проволочек через 10 дней после сделки. Во-вторых, приобретение земельного участка на аукционе по своей природе - первичное приобретение. Проще говоря, выставленный на аукцион земельный участок «чист» от  имущественных прав третьих лиц, и оспорить право собственности на него, по сути, можно лишь доказав незаконность процедуры проведения аукциона. Касательно финансовой стороны вопроса, то учитывая аппетиты чиновников, вряд ли участок, приобретенный на аукционе, окажется значительно дороже «выделенного бесплатно».

Если, конечно, земля не выделяется «своим». Почти хрестоматийный пример здесь холдинговая компания «Киевгорстрой». Во время правления предыдущего мэра эта компания считалась чуть ли не личной фирмой Александра Омельченко (Сан Саныч возглавлял ее до избрания городским головой), и успешно пользовалась всеми преференциями «особо приближенной». После прихода на пост главы столичной администрации «заклятого друга» Сан Саныча - Леонида Черновецкого, можно было предсказывать смутные времена для холдинга. Однако нет! Нынешний председатель наблюдательного совета «Киевгорстроя» Анатолий Чуб вовремя вошел в списки блока Леонида Черновецкого. Как результат - на одной из недавних сессий Киевского городского совета «Киевгорстрой» получил 1,5 га земли в самом центре столицы на бульваре Дружбы народов. Тут «Киевгорстрой» планирует возвести коммерческое жилье (кстати, сейчас на этом месте находится парк).

Вообще же, по подсчетам общественной организации «Голос громады Киева», возглавляемой Виктором Иванченко (бизнесменом и генеральным директором частного предприятия, не ставшим в марте 2006 года мэром Киева), за недолгое время правления Леонида Черновецкого больше всего земли досталось именно депутатам от блока Черновецкого 48,5 га. На втором месте следуют избранники от дружественного нынешнему мэру «Гражданского актива Киева» - 45,7 га. На третьем бывшие бютовцы, входящие ныне опять же в симпатизирующую мэру фракцию «Еднисть» - 22,05 га. Последние среди лидеров Народный блок Литвина (17 га) и регионалы (7 га). Всего же на сегодняшний день «за просто так» роздано свыше 800 га или почти полтысячи земельных участков. Можно лишь гадать, сколько денег эти участки смогли бы принести в киевский бюджет, будь они выставлены на аукционы.

Немаловажный комментарий. Согласно Земельному кодексу 2001 года, земля коммунальной формы собственности продается под застройку исключительно на конкурсных основаниях (ст. 127 и 134). Правда, тот же кодекс не запрещает бесплатно передавать землю в «постоянное пользование» или в аренду. Поэтому очевидно, пока не будут внесены изменения в Земельный кодекс, цивилизованного земельного рынка ни в столице, ни в Украине не наступит. И вряд ли ситуацию исправят «добрый мэр» или «сознательные депутаты».

И пока порядок не восторжествует, будут расти цены на недвижимость. «Свои» строительные компании жестко контролируют ценовую ситуацию на рынке, обеспечивая этим желательный уровень рентабельности - для себя. А «не своих» сюда просто не пускают: максимум, на что они могут рассчитывать покупка на аукционе непрезентабельного участка на окраине Киева.

Всесильность застройщиков киевляне ощутили еще в конце прошлого года, когда из баз всех агентств недвижимости в один миг исчезли предложения наиболее востребованного жилья небольших одно- и двухкомнатных квартир. Это был лишь тактический шаг. Куда важнее стратегические направления работы крупнейших застройщиков. А они на сегодняшний день состоят в уменьшении объемов строительства в Киеве и переориентации на регионы.

К примеру, в сентябре прошлого года вице-президент «Киевгорстроя» официально заявил, что по сравнению с аналогичным периодом 2005 года предложение компании (по Киеву) снизилось вдвое. В то же время уже в этом году компания планирует построить в регионах 130 тыс. кв. метров жилья, то есть почти вдвое больше, чем в прошлом году. Планы на следующий год еще внушительнее 200 тыс. кв. метров.

Похожие тенденции можно проследить и в работе других крупных строительных компаний. Причем, все застройщики дружно утверждают их «уход» из Киева связан с усложнением процедуры получения земли в столице. Однако, как показали последние сессии киевского городского совета (например, касательно получения участка в центре Киева «Киевгорстроем»), это далеко не так. Очевидно, галопирующий рост цен на столичную недвижимость уже привел к уменьшению количества сделок (что уже признают некоторые специалисты). Проще говоря, желающих (или «могущих») покупать киевское жилье за такие деньги все меньше, и застройщики переключаются на регионы.

Что интересно: чем больше жилья строится в одном месте, тем дороже это жилье - вопреки всем законам экономики. Это утверждение наглядно продемонстрировали города-спутники Киева. Как только туда массово «ринулись» киевские строители, жилье начало дорожать быстрее столичного. К примеру, с мая по июль 2006 года недвижимость в пригороде дорожала в среднем на 9-10% в месяц, тогда как в самом Киеве рост составил всего 1,5% в месяц. В итоге на сегодняшний день квартира в Броварах стоит не намного дешевле киевской. Возможно, за Броварами скоро «подтянутся» и остальные регионы.