В 2007 году, когда цены на квартиры выросли на 12-13%, а инфляция составила более 15%, инвесторы и спекулянты стали более активно осваивать рынок земли. Но и здесь хорошие времена уже закончились: те, кто успел перепродать землю в течение минувшего лета, не прогадали, остальные судорожно ищут покупателей. Рынок завален предложениями от застройщиков, которые сами в страхе ожидают момента, когда банки начнут массовую распродажу заложенных у них земель.
Если это случится, украинский рынок земли может повторить судьбу российского фондового рынка, тогда стоимость земли буквально за 1 месяц может упасть в 2-3 раза: большинство строительных площадок и проектов, которые уже запущены, находятся в залоге у банков, и если компании не смогут расплатиться за них, то банк вправе продать их буквально за «сколько дадут».
Сергей Конюхов, директор компании «Hansa Недвижимость», констатирует: в 2008 году цены на землю снижаются. «Бешеные темпы роста, которые в некоторых населенных пунктах достигали чуть ли не 300% в год, перегрели рынок: цены не могут расти такими темпами при таком низком уровне жизни, который существует в Украине», – говорит Конюхов.
Развеять миф о бесконечном росте цен можно на примере популярного и престижного Обуховского района, откуда, по сути, и начал свое развитие рынок загородной недвижимости. Изначально в этой местности, обладающей отличными природными характеристиками, было большое количество участков с выходом к водоемам, примыкающих к лесопосадкам и имеющих условия для подключения к инженерным коммуникациям. Прилегающие к таким местам земли еще полтора-два года назад выставляли на продажу по $20 тыс. за сотку, сейчас ее не покупают даже за $10 тыс. Герман Паникар, кандидат экономических наук, ассоциированный директор отдела финансовых рынков и инвестиций «Джон Ленг ЛаСаль» отмечает: «Многие девелоперы, выставившие сейчас свои земельные участки на продажу, вынуждены снижать цены в 1,5-2 раза по сравнению с первоначально заявленной».
Сегодня на рынок Киевской области вышли участки, которые компании активно скупали под строительство – многоэтажного жилья, логистических центров, коттеджных поселков. Однако мировой финансовый кризис добрался и сюда – компании, которые планировали построить заявленные объекты за счет банковских кредитов, не смогли этого сделать. Сегодня банки не дают кредиты под проект, который находится на стадии согласования, под объекты, строительство которых еще не начато, и под земельные участки, право собственности на которые может быть оспорено в суде. Участки же, вокруг которых развернулись острые конфликты, а таких немало, превратились просто в «бросовый товар».
Банки, которые до недавнего времени были «лучшими друзьями» строительного бизнеса, предоставляя кредиты как застройщикам, так и их клиентам, сегодня могут превратиться в заклятых врагов. Брать в залог земли ОСГ они отказываются категорически – нестабильная политическая ситуация заставляет финансистов всерьез сомневаться, что мораторий на продажу сельскохозяйственных земель когда-нибудь будет снят. По данным компании DLL Top Consulting Ukraine, только за последние четыре года в обход моратория разными методами было продано паев общей площадью более 5 млн. га. Сегодня до 80% этих гектаров выставлены на продажу, но так как банки не рассматривают их в качестве залога, эти земли распродаются достаточно дешево.
Наиболее ярко кризисные явления на рынке загородной недвижимости видны на примере объектов, которые считались самыми удачными. Так, один из крупнейших коттеджных проектов Киевской области «Олимпик-Парк» существенно изменил условия продажи и даже финансовых партнеров. Если еще в прошлом году ипотечный кредит под покупку строящегося коттеджа давался только под залог существующей киевской квартиры или какого-нибудь другого существующего объекта, то сегодня покупку дома в этом поселке кредитует другой банк, а залогом выступает сам строящийся коттедж. Банк очень рискует в данном случае, ведь недостроенный дом – один из самых неудобных и невыгодных объектов залога.
Более того, коттеджи в этом поселке сегодня продаются в рассрочку, хотя еще год назад девелоперы требовали полной предоплаты. Однако даже такие меры не позволяют подстегнуть платежеспособный спрос. По оценкам операторов рынка, если в 2007 году в том же «Олимпик-Парке» продавалось до 50 коттеджей в месяц, то сегодня успешной считается продажа 20 домов в месяц, но и такой результат не спасает положения.
Основная часть земли сегодня лежит на ее владельцах тяжелым грузом, а сами владельцы стоят перед выбором: либо снижать цену, причем в разы, либо еще долгие годы ждать того момента, когда рынок «переварит» существующие предложения. «Участки, которые дорожали не из-за их качества, а на волне всеобщего подорожания, упадут в цене, – говорит С. Конюхов. – В первую очередь, это участки, на которые сложно провести коммуникации, и участки с неблагоприятным окружением – вблизи крупных и шумных дорог, производства, а также участки, вокруг которых возникали конфликты и суды».
Ярким примером юридических проблем загородного строительства является крупный проект, который был заявлен в Бориспольском районе вблизи поселка Счастливое. Конфликт разгорелся вокруг десятков гектаров земли, местные жители требуют от властей передать им земли принадлежащие частным фирмам. По словам коммерческого директора компании «Мой дом» Максима Мирошника, «кроме проблем финансового кризиса, в данном случае налицо юридические проблемы, таким образом земли с. Счастливое в ближайшее время могут сильно упасть в цене, так как сегодня ни одному инвестору не нужна проблемная земля».
Слова Максима Мирошника подтверждают и другие эксперты рынка. По их прогнозам, инвесторы заморозят проекты на участках, имеющих «плохую» историю на неопределенный срок. «Сегодня нет смысла тратить деньги на тяжбы и юристов, когда в соседнем селе можно дешево и без проблем купить землю с «чистыми» документами», – говорит Мирошник. Собственно последние события в том же Счастливом подтверждают мнение экспертов – шедшая до недавнего времени скупка прав на спорные участки приостановлена на неопределенный срок, да и судебное разрешение конфликта затягивается из-за постоянных переносов судебных слушаний.
Сегодня сложно сказать, превратится ли нынешний строительный кризис в глубокую депрессию: упадет ли цена на недвижимость и землю в два-четыре раза аналогично тому, как уже упал украинский фондовый рынок. Скорее всего, пострадают от кризиса маленькие компании и обычные граждане, купившие себе кусочек земли для внуков или взявшие ипотечный кредит под строящиеся и теперь замороженные жилищные проекты – случайно попавшие в жернова нового общемирового МММ.
Однако во всем этом есть и положительный момент: спекуляции на земле уходят в прошлое.
Эдуард Ерохин
