Туристический ренессанс

Примерно 80% из поступивших средств было отведено на строительство туристической недвижимости, оставшиеся 20% - на ее обслуживание, управление и продвижение. Интересно, что уже сейчас очевидна тенденция переориентации инвестиционных потоков с избитых маршрутов - Крыма, Киева и Карпат - на новые, а вернее, забытые старые.

 

Темпы возврата инвестиций замедляются

Традиционные туристические регионы, по словам Виктора Мазурина, директора агентства недвижимости "СТД-Центр" (г. Ялта), по-прежнему привлекательны для инвесторов. Однако большинство объектов отраслевой недвижимости, которые были построены недавно или строятся сейчас в Киеве и Крыму, ориентированы прежде всего на элитную клиентуру, что подразумевает достаточно высокий порог вхождения в бизнес.

Стоимость строительства пятизвездочного комплекса на 140-170 мест отельеры оценивают в $50 млн. Но несмотря на такие затраты эти проекты, при условии грамотного менеджмента, окупаются быстрее аналогов подемократичнее в 3 или 4 звезды. Срок возврата инвестиций в элитную туристическую недвижимость составляет на сегодня порядка 5-8 лет, в то время как в Европе - около 25.

В отличие от центра и юга страны западные регионы пока мало привлекают инвесторов, заинтересованных в создании оазисов европейского комфорта. Андрей Шульга, директор международной юридической компании "Соломон-Групп", объясняет это не только нераскрученностью Карпат и Западной Украины в целом как места для элитного отдыха. Еще больше не соответствует запросам изысканной публики налаженная там инфраструктура. Брэндовой узнаваемостью может похвастать разве что "минеральный" Трускавец.

При всей заманчивости премиум-сегмента количество клиентов здесь весьма ограничено. Именно по этой причине инвесторы перемещаются в более востребованный потребителем сегмент уровня 2, 3 и 4 звезд, даже с учетом явного проигрыша в сроках окупаемости.

По словам Майкла Дона, одного из учредителей сети "Мировая карта", их еще пускают в сегмент отельной недвижимости столицы. Причем рестораторы намерены воспользоваться предоставленным шансом и уже присматривают себе объекты из смежной отрасли. В конце прошлого года "Мировая карта" приобрела киевскую гостиницу "Крещатик" с планами реконструкции до уровня 4 звезд. Однако, отмечает Майкл Дон, сейчас владельцам отелей не приходится рассчитывать на прежние темпы возврата вложений.

 

Претензии среднего класса

Высокий порог вхождения в бизнес и растущая конкуренция в наиболее популярных украинских туристических зонах подталкивает инвесторов к поиску альтернативных направлений работы капитала. В последние годы все более отчетливо начал заявлять о своих потребностях зарождающийся средний класс.

Предпочтения этой категории потребителей услуги отличаются от VIP-клиентуры. По словам Андрея Боечко, партнера консалтинговой компании Capital Strategy, ее представители предпочитают отдыхать чаще, но в течение более короткого времени. А потому на фоне уменьшения долгосрочных заказов (более 10 дней отдыха) стремительно растет доля среднесрочных (4-9 дней) и краткосрочных (до 3 дней). При этом чем непродолжительнее отдых, тем ближе от дома "среднеклассовый" турист планирует его проводить, и желательно без выезда за границу.

Обычно такой человек обращается к туроператорам. Он заранее планирует выхваченные в цейтноте каникулы и уделяет большое внимание качественному наполнению программы, включая активное времяпровождение, спорт и лечение. В общем, средний класс все больше начинает походить на западноевропейский в своем желании максимально восстановить силы за короткий промежуток времени. Главное требование здесь - достаточный, но без излишеств комфорт и разумная стоимость услуги, начиная от 120 грн. в день с питанием.

 

Проигнорированные возможности

Эксперты обращают внимание на то, что сейчас популярностью начинают пользоваться "новые" старые направления: Прикарпатье, Тернопольская область, Волынь (в том числе Шацкие озера), лесополоса на севере Донбасса (например, курорт Святогорск), рекреационные зоны вблизи крупных городов, Черноморское побережье вне Крыма и Приазовье.

Для инвесторов основным преимуществом нетрадиционных регионов является незанятость рынка, а значит, относительно невысокий порог вхождения в него. Пока что в этой нише места достаточно всем: от евроотремонтированного комплекса на берегу Азовского моря, который обойдется собственнику в $1 млн., до горнолыжной базы в Карпатах за $30 млн.

 

Спортивный интерес

По мнению Андрея Боечко, чтобы туристический комплекс оправдывал все ожидания, он должен быть привязан к наиболее перспективным направлениям: приключенческому, культурно-познавательному, спортивному или оздоровительному. Последние два сейчас в особом почете. Загруженность санаторно-курортных учреждений по Украине на 43% превышает аналогичный показатель у отелей.

Четкое позиционирование в выбранном сегменте идет лишь на пользу операторам рынка. Подтверждением этому служит четырехлетний опыт комплекса "Чабанка" (ПГТ Черноморское, Одесская обл.). В свое время его инвестор в лице Одесского морского торгового порта принимал решение включить в перечень услуг спортивно-оздоровительную составляющую. Насчет целесообразности такого шага среди менеджеров сначала были разногласия.

"Однако практика показала, что все большее количество заказчиков рассматривают оздоровление и спорт в качестве неотъемлемой части своего отдыха, - рассказывает Александр Ковалев, директор комплекса. - И сейчас для нас это стало очень важным преимуществом".

Обнаружив у клиентов такие предпочтения, через 2 года после открытия "Чабанки" владельцы оборудовали базу теннисным кортом, площадкой для мини-гольфа, спортивной площадкой и крытым аквапарком. В ближайшем будущем параллельно с наращиванием жилого фонда в классе полулюкс (выше среднего) комплекс будет дополнен еще одним полем для мини-гольфа и всем необходимым для верховой езды.

В окрестностях Одессы похожие проекты начали появляться почти одновременно с "Чабанкой". Но, как правило, собственники ориентировались на быстрый возврат инвестиций, а потому комплексы не предусматривали оздоровительной составляющей. Это было стратегической ошибкой.

"Теперь наши конкуренты стараются наверстать упущенное и создают аналогичные программы", - говорит Александр Ковалев.

 

Искушения дикого Запада

Оценка инвестиционной привлекательности той или иной местности зависит от наличия базового элемента или возможности его воссоздания. Например, в такой, казалось бы, малоразвитой в туристическом отношении области, как Тернопольская, есть более 3,6 тыс. достопримечательностей. В их числе исторические и культурные памятники старины, треть всех замков страны, самые длинные в мире карстовые пещеры.

В настоящий момент возводится туристический комплекс на границе Черновицкой и Тернопольской областей, рядом с притоком Днестра в двух километрах от райцентра Залещики. Эксперты из компании Capital Strategy, которая занимается его маркетинговым продвижением, заявляют, что новый проект предполагает строительство VIP-коттеджей, домиков категории люкс и корпусов на несколько десятков номеров каждый. Предусмотрены также SPA-центр, банный комплекс, открытые бассейны, спортивные площадки и прочее.

Компания "Октант" (г. Хмельницкий) приступила к созданию туркомплекса на 60 мест в курортном поселке Сатанов на границе Тернопольской и Хмельницкой областей. Как сообщил Александр Супрун, директор по туризму компании, сейчас изучается возможность создания здесь горнолыжного курорта с "зелеными" трассами для начинающих, укомплектованными подъемниками и снежными пушками.

Кроме живописного ландшафта, Сатанов обладает еще одним достоинством. Здесь есть источники, свойства минеральных вод которых напоминают состав известной "Нафтуси". Инвесторы собираются воспользоваться этим преимуществом. Александр Супрун говорит, что лечение на водах войдет в перечень услуг строящегося комплекса. Кроме того, "Октант" вскоре начнет реконструкцию находящихся неподалеку крепости и монастыря XIV века.

 

Солнце, воздух и вода

Одной из перспективных инвестиционных зон является Азовское море. По оценочным данным, количество комплексов на побережье, построенных или реконструированных за последние годы, приблизилось к 1 тыс. Только на косе Арабатская Стрелка расположено около 400 таких объектов. Причем в хорошем состоянии находится лишь 5% из всех баз, в удовлетворительном - 30-40%, а остальные пребывают в упадке. Тем не менее Тамара Хрущ, директор туристической фирмы "Ярд" (г. Днепропетровск), отмечает стабильность инвестиционного спроса на эти комплексы.

Одну из баз в поселке Стрелковое Херсонской области приобрела прошлым летом сама компания "Ярд". Весной текущего года 20 коттеджей этого комплекса, которые сейчас находятся в полуразрушенном состоянии, будут переоборудованы и оснащены санузлами, кондиционерами, хорошей мебелью. На территории базы планируют построить кафе, ресторан, развлекательные центры для детей и взрослых, корты. По предварительным подсчетам, реконструкция обойдется в $0,5-1 млн. При благоприятном стечении обстоятельств компания должна вернуть свои вложения в течение 5 лет.

Владельцы этого бизнеса, равно как и другие, кто приступил или планирует приступить к возрождению и раскрутке новых туристических зон в Украине, расчитывают на довольно неплохие дивиденды.

"С большой долей вероятности можно прогнозировать, что бизнес на инвестировании в рекреационную недвижимость для краткосрочного отдыха станет одним из самых привлекательных среди риелторских проектов", - говорит Андрей Боечко.

По его словам, наибольшие выгоды получат те, кто первыми начали осваивать новые ниши туристического рынка. Они же понесут основные затраты на формирование спроса. Риск для первопроходца сводится к тому, что его обязательно будут копировать, а это нередко оборачивается демпингом со стороны "клонов" и снижению доходности бизнеса. Впрочем, нынешние инвесторы имеют фору во времени.