Полный отстрой

Успеть до выборов

«Строительная война» началась после выборов президентских и усиливается с приближением выборов в Верховную Раду. Причем, изначально она очертилась, как конфликт между общественностью, недовольной весьма непродуманной застройкой Киева, и частным капиталом, осуществляющим строительство и инвестирующем в недвижимость. Начало конфликтов вокруг стройплощадок стало эхом прошлогодних событий, уже вошедших в историю под названием «оранжевая революция». «Маленький украинец» понял, что у него есть права, и во время президентских выборов увидел, как их можно отстаивать. Кроме того, строительное противостояние подхлестывают два серьезных фактора.

Во-первых, стройки рядом с домами, заселенными десятки лет тому назад не только не способствуют комфортному проживанию старожилов кварталов, но и негативно влияют на стоимость их недвижимости. Известно, что ажиотаж на рынке поднял цену на «вторичке» до заоблачных высот новостроек свыше $1000 за квадратный метр. Но, как утверждают эксперты, появление возле старой «панельки» новой стройплощадки автоматически снижает цену квартир в доме почти на четверть. Кроме того, недовольство «старожилов» (как правило, людей малообеспеченных) вызывает вероятное соседство с представителями гораздо более зажиточного класса, неприязнь к которому культивировалось в массовом сознании более полувека.

Во-вторых, на недовольстве граждан играют различные политические силы и персоналии. Подыгрывая недовольным застройкой города киевлянам, политики пытаются заполучить их голоса на предстоящих выборах.

За последние полгода в столице кристаллизировались две наиболее мощные и весьма радикальные «антистроительные» организации. Это Комитет участников помаранчевой революции (КУПР) и Форум спасения Киева. Кстати, лидера Форума, депутата Киевского городского совета Виталия Комова некоторые политологи считают одним из претендентов на пост мэра столицы. И хотя его шансы на победу в борьбе за пост городского головы не очень велики, очередной срок в Киевгорсовете он себе уже обеспечил.

Так или иначе, участвуют в столичных «строительных войнах» и игроки высшего политического дивизиона. В частности, нынешний мэр Киева Александр Омельченко решил подыграть общественному мнению, не смотря на то, что, как считают независимые наблюдатели, его интересы тесно сплетены с интересами застройщиков, на бизнесе которых это общественное мнение отразилось весьма болезненно. Тем самым городской голова вступил в острый конфликт со строительным лобби, позиции которого в горсовете весьма и весьма сильны. Именно он сейчас является инициатором моратория на строительство на самых конфликтных объектах, а также отмены землеотвода для них.

Кроме того, на столичной строительной проблеме успешно играют политики и партии общенационального масштаба. Градус конфликта вот уже несколько месяцев удерживается на почти критической отметке, привлекая внимание высших эшелонов власти. Практически каждую неделю по настоянию прессы и общественности ситуацию комментирует Виктор Ющенко. «Я убежден, на этих (строительных. Авт.) объектах и Киевсовет, и Киевская городская власть должны продемонстрировать, что они слышат общество, слышат упреки и обвинения относительно этих объектов, и примут радикальное решение по этим объектам», - заявил он 30 сентября.

Отметим, что власти столицы всячески и без этого демонстрируют лояльность к Президенту и его избирателям, принимая кардинальные решения. Однако многие застройщики их игнорируют. Причем, на вполне законных основаниях. Сейчас их задача начать строительные работы до обострения политической борьбы, когда «строительная карта» будет использоваться с новой силой. Ведь если строительство уже начато, выжить застройщика с конфликтной площадки практически невозможно. И если не начать строительство немедленно, оно, может быть, не начнется никогда.

Уверенность в законности

В начале «строительных войн», когда прошедшей весной сразу несколько стройплощадок были блокированы местными жителями и общественными организациями, застройщики и инвесторы выглядели растерянными. Чувствуя свою безнаказанность, противники строек попросту не пропускали технику на объекты и крушили заборы, ограждавшие стройплощадки. Летом же борьба приобрела откровенно силовой характер. Застройщики попробовали бороться с противниками чисто силовыми методами против агрессивно настроенных пикетчиков выставляли десятки специально подготовленных сотрудников охранных фирм. А эти без особых сантиментов пускали в ход кулаки и спецсредства. В итоге противостояние вокруг конфликтных строительных площадок стало сопровождаться массовыми драками, что вызвало раздражение властей и внимание силовых структур.

Ближе к осени застройщики окончательно пришли в себя и задействовали мощный юридический аппарат. В столичных судах появились судебные иски на сотни тысяч гривен против организаторов антистроительных акций и их рядовых участников. В результате протестующие были скованы судебными запретами и запуганы финансовыми претензиями. И уже, начиная с сентября, на некоторых проблемных объектах началось строительство. В частности, начала работы на своих участках «Киевская инвестиционно-строительная компания». Ее конкуренты, например, «Украинская строительная компания» и «Кроун», если не последовали примеру, то начнут стройку в ближайшее время.

Несмотря на то, что против строительства на конфликтных участках (а таких в столице более 200) выступает не только общественность, но и городские власти, застройщики в целом действуют в рамках закона. В большинстве случаев у них на руках есть все документы, разрешающие строительство. И чтобы запрет на строительство на конфликтных участках приобрел юридическую силу, нужно доказать, что эти документы выдавались незаконно. На этих самых документах стоят визы высокопоставленных чиновников, которые сегодня вынуждены выступать против застройки из политических соображений. И признание выдачи разрешений на строительство незаконными автоматически влечет ответственность для тех, кто их выдавал. Вплоть до уголовной.

Пикантность ситуации еще и в том, что признание разрешений на строительство не влечет никакой правовой ответственности для компаний-застройщиков и инвесторов. Де-юре ведь закон нарушили не они, а те, кто выдал разрешение на строительство.

В ожидании перемен

Начало «строительных войн» вызвало немалый ажиотаж на столичном рынке недвижимости. Цена за квадратный метр в новостройках уверенно перевалила за отметку в $1000 и к Новому Году может достичь $1500. Блокирование строек населением и публично задекларированные намерения властей ужесточить правила выделения земель под строительство поторопило тех, кто намеревался вложить капитал в недвижимость.

Компании-застройщики и риэлторы объясняют бешеный спрос на недвижимость ее дефицитом. В свою очередь, независимые наблюдатели обращают внимание на то, что основной спрос на недвижимость, прежде всего, на первичном рынке, формируется за счет спекулянтов, а также юридических и физических лиц, пытающихся легализировать свои капиталы. Инвестиции в недвижимость в Украине все еще остаются весьма прибыльным видом капиталовложения. Более того, строительные компании и риэлторы никогда не интересуются происхождением денег инвестора. Правоохранительные органы в ходе расследования резонансных уголовных дел уже выявили ряд фактов, когда в столичную недвижимость инвестировались деньги, добытые преступным путем. В том числе, и торговлей людьми.

Многие эксперты прогнозируют, что в следующем году, после парламентских выборов, столичный рынок недвижимости и строительства ждут изменения правил игры. Существует большая вероятность того, что именно в 2006-м появится налог на недвижимость, что сделает спекуляции менее прибыльными. Также в случае усиления борьбы с отмыванием «грязных денег», безымянные инвесторы из тихоокеанских островов потеряют интерес к киевской недвижимости. Кроме того, рынок постепенно перегревается. Платежеспособная часть населения, покупающая недвижимость для собственных нужд, рано или поздно удовлетворит свой спрос. И найти покупателя на квартиру по существующим сегодня ценам станет очень и очень проблематично. Искусственно удержать цену на недвижимость, дозировано выбрасывая на рынок квартиры (что практикуют сегодня риэлторы), ввиду возможного обострения конкуренции, станет невозможно. И, считают эксперты, малейшие подвижки к падению спроса, однажды могут вызвать панику на рынке, когда владельцы «инвестиционных» квартир поспешат от них избавиться, тем самым еще больше понижая цену.

Потрясения на рынке обязательно усилят конкуренцию среди его участников. Особенно, если они займут более-менее длительный период времени. Сейчас, уверены многие независимые наблюдатели, между участниками рынка существует сговор, в результате которого квадратный метр жилья в Киеве стоит почти в два раза дороже, чем во многих европейских столицах. Однако в случае паники все договоренности могут рухнуть. Из более чем 130 строительных компаний, работающих в Киеве, на плаву останутся, в лучшем случае, пара десятков. Незавидная участь также постигнет и продавцов недвижимости.

Слово в тему

Владимир Зубанов, народный депутат Украины:

- Согласно опросам в Киеве хотят жить 35% украинцев. Отсюда и цена, которая уже выше, чем в Праге, а в отдельных районах приближается к Москве или Парижу.

Теперь возьмем строительные фирмы. Средняя себестоимость квадратного метра не в центральных районах 500 долларов. В центральных 800. А рыночная стоимость для покупателя минимум в два раза выше. Минимум! То есть на первый взгляд рентабельность сумасшедшая. Но есть непроизводственные расходы. Часть денег нужно отдать на благоустройство города, пять процентов квартир тоже отдай на льготников. Плюс отвод земли в Киеве - процесс долгий, трудоемкий и дорогой. И эти расходы достигают 30 35%. К этому можно добавить, я полагаю, что в этой сфере очень высокий уровень коррупции - взятки чиновникам, наверняка составляют приличную статью расходов строительных компаний. А еще вымогатели, организовывающие акции протеста. Так что рентабельность составляет «всего» 50 100%, что в принципе тоже не мало. Но интересно посмотреть на проблему с другой стороны. При средней заработной плате в Украине 900 гривен, кто вообще способен создать серьезный спрос на квартиры, ценой в восемьдесят тысяч долларов?! Иностранцы вообще этого понять не могут. А дело в том, что в недвижимость очень активно вкладывают так называемые грязные деньги. То есть полученные, не как официальный доход.

Эти факторы, плюс возможность покупки в кредит удерживают, и будут удерживать на высоком уровне цены на квартиры. С этим можно бороться, вводя налог на недвижимость. Так мы по крайней мере выведем из игры тех, кто скупает жилье впрок. Но я не думаю, что сегодняшний парламент или новый, который придет, всерьез использует этот рычаг. Ведь у многих депутатов недвижимость есть в количествах превышающих среднюю, так что себе и родственникам в карман никто не полезет.

Андрей Карпинский, для "Проекта-Украина"